Pflicht bei Verkauf und Vermietung
Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben. Ohne gültigen Ausweis drohen bis zu 10.000 € Bußgeld.
Leistungen · Unabhängig von Förderung
Pflicht erledigt — ohne Papierkram-Stress.
Wer verkauft oder vermietet, braucht ihn. Wer sanieren will, sollte ihn haben: Der Energieausweis zeigt auf einer Skala von A+ bis H, wo Ihr Gebäude steht. Wir stellen ihn aus — als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, für Wohn- und Nichtwohngebäude.
Was ist ein Energieausweis überhaupt?
Kurz gesagt: Der Energieausweis ist ein amtliches Dokument, das den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes ausweist. Er ist zehn Jahre gültig, bei Verkauf und Vermietung Pflicht — und darf nur von dafür qualifizierten Personen ausgestellt werden.
Der Energieausweis ist so etwas wie das Energielabel für Ihr Haus. Er ordnet das Gebäude auf einer Skala von A+ bis H ein und nennt die wichtigsten Kennwerte: den Energiebedarf oder -verbrauch je Quadratmeter, den Energieträger der Heizung, das Baujahr und Empfehlungen für Modernisierungen. Sein Zweck ist laut Gesetz ausschließlich die Information — er ist kein Sanierungsgutachten.
Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis berechnet, wie viel Energie das Gebäude aufgrund seiner Bauteile und Anlagentechnik bei normierter Nutzung braucht — unabhängig davon, wie die Bewohner heizen. Der Verbrauchsausweis wertet dagegen die tatsächlichen Abrechnungen der letzten drei Jahre aus. Er ist günstiger, sagt aber mehr über die Bewohner als über das Haus.
Welchen Ausweis Sie brauchen, schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 als GEG bekannt) in manchen Fällen vor. Und es regelt, wer ausstellen darf: nur Personen mit bestimmter Ausbildung und Zusatzqualifikation. Jeder Ausweis trägt eine Registriernummer des Deutschen Instituts für Bautechnik, mit der er stichprobenartig kontrolliert wird.
Wann brauche ich ihn?
Pflichtangaben in der Anzeige
Schon in der Immobilienanzeige müssen Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse stehen. Dafür brauchen Sie die Werte vorher.
Grundlage für Förderung
Das Münchner FKG verlangt bei Effizienzmaßnahmen eine Effizienzklasse E bis H auf Basis einer Bedarfsberechnung. Der Bedarfsausweis liefert genau das.
Ehrliche Standortbestimmung
Der Bedarfsausweis zeigt, welche Bauteile am meisten Energie kosten. Für die Entscheidung, was Sie als Nächstes angehen, ist das die erste Orientierung.
Die Leistung im Detail
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
In den meisten Fällen dürfen Sie wählen. Eine Ausnahme macht das Gesetz für kleinere, ältere Wohnhäuser: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchen einen Bedarfsausweis — es sei denn, das Gebäude erfüllt nachweislich das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung. Neubauten bekommen immer einen Bedarfsausweis.
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung aus Bauteilen, Fenstern, Heizung und Lüftung bei normierter Nutzung | Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt, witterungsbereinigt |
| Aussage | Wie gut ist das Gebäude? | Wie haben die Bewohner geheizt? |
| Aufwand | Vor-Ort-Aufnahme oder vollständige Pläne nötig | Abrechnungen und Gebäudedaten genügen |
| Pflicht | Neubau; Wohngebäude unter fünf Wohnungen mit Bauantrag vor dem 01.11.1977 ohne WSchV-Niveau | Nie Pflicht, aber in allen anderen Fällen zulässig |
| Unsere Empfehlung | Wenn Sie sanieren wollen oder Förderung brauchen — er zeigt, wo das Haus steht | Wenn Sie nur die Pflicht erfüllen müssen und das Gebäude gleichmäßig genutzt wird |
Die Effizienzklassen
Die Klasse ergibt sich aus dem Endenergiebedarf oder -verbrauch je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr. Zur Einordnung: Ein unsaniertes Haus aus den Sechzigern landet typischerweise bei G oder H, ein Effizienzhaus 55 im Bereich A.
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) | Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|---|---|
| A+ | bis 30 | E | bis 160 |
| A | bis 50 | F | bis 200 |
| B | bis 75 | G | bis 250 |
| C | bis 100 | H | über 250 |
| D | bis 130 |
Wann Sie den Ausweis brauchen
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung — wenn nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, ein Aushang genügt; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich auf Verlangen. Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit bis zu zwei Wohnungen ist außerdem ein informatorisches Beratungsgespräch vorgesehen, wenn es unentgeltlich angeboten wird — das übernehmen wir.
Nichtwohngebäude mit mehr als 500 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr müssen den Ausweis aushängen, sobald einer vorliegt; bei behördlicher Nutzung gilt das ab 250 m². Von der Pflicht ausgenommen sind nur „kleine Gebäude“ und einige Sonderfälle.
Ausblick: Neue Regeln ab 01.01.2027
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden die Vorschriften zum Energieausweis zum Jahreswechsel neu gefasst. Nach dem Gesetzentwurf wird der Ausweis digital und maschinenlesbar, die Pflicht gilt auch bei der Verlängerung von Mietverträgen, und der Bedarfsausweis-Zwang für ältere kleine Wohngebäude entfällt. Die verkündete Endfassung werten wir derzeit aus und ergänzen diese Seite, sobald die Details feststehen. Wer jetzt einen Ausweis braucht, bekommt ihn nach geltendem Recht — er bleibt zehn Jahre gültig.
Stand der Angaben: 03.09.2026. Quellen: GModG §§ 79–88 (gesetze-im-internet.de) · GModG Anlage 10 — Energieeffizienzklassen · GModG § 108 — Bußgeldvorschriften · DIBt — GEG-Registrierstelle. Fördersätze und Fristen ändern sich — verbindlich ist immer die jeweils gültige Richtlinie.
Häufige Fragen zu Energieausweis
Wenn Ihr Wohnhaus weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchen Sie einen Bedarfsausweis — außer, das Gebäude wurde nachweislich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht. Für Neubauten gilt immer der Bedarfsausweis.
In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl. Unsere Empfehlung: Wenn Sie ohnehin über eine Sanierung nachdenken oder Förderung beantragen wollen, nehmen Sie den Bedarfsausweis. Er ist die bessere Grundlage. Wenn Sie nur die Pflicht für einen Verkauf erfüllen müssen, genügt der Verbrauchsausweis.
Für den Verbrauchsausweis: die Heizkostenabrechnungen aus mindestens drei zusammenhängenden Jahren, deren letzte höchstens 18 Monate zurückliegt, dazu Baujahr, Wohnfläche und Angaben zur Heizung. Längere Leerstände müssen wir kennen, sie werden bereinigt.
Für den Bedarfsausweis: Pläne des Gebäudes (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Angaben zu Bauteilen, Fenstern und Dämmung sowie zur Heizungsanlage. Fehlen Pläne, nehmen wir das Gebäude vor Ort auf.
Zehn Jahre ab Ausstellung. Danach brauchen Sie bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen. Eine Sanierung macht den alten Ausweis nicht ungültig — aber sie macht ihn falsch, und ein neuer Ausweis zeigt dann den besseren Zustand.
Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen Anzeigen in kommerziellen Medien die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Effizienzklasse nennen. Fehlende Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 € Bußgeld.
Praktisch heißt das: Der Ausweis sollte vorliegen, bevor Sie inserieren.
Für das Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung wird der Ausweis für das gesamte Haus ausgestellt und gilt für alle Wohnungen darin. Zuständig ist die Eigentümergemeinschaft, in der Praxis die Verwaltung. Wer seine Wohnung verkauft oder vermietet, legt den Gebäudeausweis vor.
Bei gemischt genutzten Gebäuden — Laden unten, Wohnungen oben — kann je nach Anteil ein getrennter Ausweis für den Nichtwohnteil nötig sein. Das klären wir vorab.
Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger, weil er ohne Vor-Ort-Termin auskommt. Der Bedarfsausweis kostet mehr Aufwand, dafür bekommen Sie eine echte Aussage über das Gebäude — und die Modernisierungsempfehlungen sind fundiert. Wir nennen Ihnen den Preis vorab, abhängig von Gebäudegröße und Unterlagenlage.
Vorsicht bei sehr billigen Online-Angeboten: Ausstellen darf nur, wer die Qualifikation nach § 88 GModG hat. Ein Ausweis ohne qualifizierten Aussteller ist wertlos und für den Aussteller bußgeldbewehrt.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen und auf den Förderseiten FKG München.
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Schicken Sie uns die Eckdaten Ihres Gebäudes — wir sagen Ihnen, welcher Ausweis passt und was wir dafür brauchen.
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